Superficies en las propiedades inmobiliarias, Superficie construida y superficie útil

Superficies en las propiedades inmobiliarias, Superficie construida y superficie útil

Los interesados en comprar una propiedad inmobiliaria ven anuncios en Internet o en otros medios en donde se especifica la superficie de la propiedad.

Un ejemplo sería, vivienda de XXX metros cuadrados situada en …..

¿A qué se refiere esta superficie?, ¿A la superficie construida?, ¿a la superficie útil?, ¿la suma de las dos …?

Al comparar distintas propiedades inmobiliarias un punto importante a verificar es la superficie de las mismas.
En el Catastro podemos realizar consultas de una manera fácil, ya sea introduciendo el número de registro catastral de la propiedad o la dirección en donde esté situada.

Link Catastro: https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA

No existe una sola definición de lo que es superficie construida o superficie útil. Para evitar entrar en multitud de definiciones y de normativas vamos a centrarnos en lo que dice el Catastro.

La superficie que viene reflejada en el catastro es la superficie catastral construida que viene a ser la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es lo que se conoce como la superficie construida y es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso , de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.

Fotos del catastro

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50 % de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100 %. En uso residencial (viviendas), no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

La superficie de los elementos comunes considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente. Los elementos comunes son las cajas de escaleras, superficie de portales, de pasillos, cuartos de maquinaria, etc…

Pongamos dos ejemplos:
PROPIEDAD nº 1: 150 m2, de los cuales 100,00 m2 de superficie construida de vivienda según el catastro y 50 m2 de elementos comunes. PRECIO: 90.000 €.
PROPIEDAD nº 2: 150 m2, de los cuales 140 m2 sean de superficie construida de vivienda según el catastro y 10 m2 de elementos comunes. PRECIO: 90.000 €.

Como se puede comprobar las dos propiedades las están vendiendo con la misma superficie pero hay una gran diferencia entre ellas. La propiedad nº 2 tiene mayor superficie de vivienda por lo que tendrá más habitaciones o las estancias serán más amplias. Si el resto de las necesidades del comprador son iguales para las dos viviendas (situación, distribución, acabados, …) es mucho mejor la propiedad nº 2 que la nº 1 al disponer de más metros cuadrados de vivienda a igual precio.

Por último procedemos a describir la definición de superficie útil que es la más nos debe importar a ser la superficie que realmente podremos disfrutar quitando tabiques.

Superficie útil (Orden ECO/805/2003):

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Una forma de aproximarnos a la definición de superficie útil es toda la superficie que puedas pisar con tus pies a partir de la puerta de entrada a la vivienda.

Si queremos saber de una forma rápida y sencilla la superficie útil de una vivienda mirando los datos del catastro es multiplicar por 0,85 la superficie privativa (construida de la vivienda).

Tener especial cuidado en las propiedades con grandes balcones, según las distintas definiciones pueden estar incluidas en la privativa o no.

En el caso de la propiedad nº 1 la superficie útil es 0,85 x100 m2 = 85,00 m2.
En la propiedad nº 2 la superficie útil es 0,85 x 140 m2 =119,00 m2.

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Inmobiliaria Algeciras

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